Ипотечное страхование
В соответствии с поручением Президента Российской Федерации Д. А. Медведева от 27.07.2009 года №Пр-1890 по итогам заседания Совета по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике в части разработки комплекса мер по развитию ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации на период до 2011 года и повышению доступности ипотеки для граждан, в том числе путем развития ипотечного страхования, ОАО «АИЖК» разработало Программу ОАО «АИЖК» по развитию ипотечного страхования, которая была утверждена Наблюдательным советом ОАО «АИЖК» ( Рус ) ( Eng ) 30.10.2009 г.
Открытое акционерное общество «Страховая компания АИЖК» (ОАО «СК АИЖК») было создано в соответствии с Программой ОАО «АИЖК» по развитию ипотечного страхования в целях повышения доступности ипотечных жилищных кредитов (займов) для населения и увеличения объемов ипотечного кредитования за счет формирования и развития нового для российского страхового рынка сегмента страхования ипотечных обязательств.
Несмотря на существующую с 2005 года законодательную возможность осуществлять ипотечное страхование как страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредиту, данное направление до недавнего времени в России было не развито. Согласно проведенному в 2009 году ОАО «АИЖК» опросу партнеров – страховых компаний, большинство из них имели правила страхования ответственности по договору, однако реализуемые ими продукты не относились к ипотечному страхованию. При этом все опрошенные компании предлагают при заключении ипотечного договора иные виды страхования (страхование имущества, личное и титульное страхование). Основными причинами отсутствия именно страхования ипотечных обязательств, по мнению страховых компаний, являлись недостаток статистических данных для расчета страховых тарифов, отсутствие стандартов и технологий работы по данному виду страхования, а также отсутствие возможностей перестрахования рисков по ипотечному страхованию.
Что такое страхование ипотечных обязательств?
В конце мая 2010 г. СК АИЖК получила лицензию на перестраховочную деятельность, тем самым дав начало новому периоду развития рынка ипотеки в России - периоду более доступного и надежного ипотечного кредитования. Мировая история развития ипотечного кредитования наглядно показывает, что именно страхование ипотечных обязательств (Mortgage Insurance или Mortgage Default Insurance) позволяет обеспечить высокую доступность приобретения жилья с помощью банковского кредита.
Данный тип страхования направлен на защиту кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика и недостатка денежных средств от продажи предмета залога для покрытия оставшейся задолженности заемщика. Этот вид страхования позволяет повысить доступность ипотеки, поскольку предоставляет банку возможность снизить требования к размеру первоначального взноса за приобретаемое жилое помещение и ставку по кредиту. Ипотечное страхование в первую очередь необходимо молодым семьям, работникам бюджетных организаций, покупателям первого жилья. Институтом развития страхования ипотечных обязательств на российском рынке является СК АИЖК.
Какой риск страхуется?
Страхование ипотечных обязательств защищает кредитора на случай возникновения недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для погашения задолженности заемщика по кредитному договору. В ситуации, когда человек, получивший кредит, сталкивается с финансовыми трудностями, например, из-за сокращения доходов у него недостаточно средств для внесения ежемесячного платежа, или стоимость недвижимости упала, и у заемщика пропала мотивация выплачивать большой кредит за обесценившееся жилье и т. д. Неспособность заемщика выполнять свои обязательства приводит к необходимости продавать жилое помещение, являющееся предметом залога. Учитывая длительные процедуры обращения взыскания (1,5-2 года), в течение которой долг заемщика увеличивается, а также тот факт, что, как правило, квартира выставляется на продажу с прописанными в ней жильцами, средств, вырученных банком от реализации квартиры, может не хватить для погашения остатка основного долга, начисленных процентов по кредиту, судебных и прочих издержек, что и является страховым случаем.
Таким образом, данный вид страхования, с одной стороны, защищает ипотечного кредитора от убытков, связанных с неисполнением заемщиком своих обязательств и невозможностью полного погашения задолженности за счет продажи заложенного имущества. С другой стороны, такая страховка позволяет заемщику получить ипотечный кредит на более выгодных условиях, а в случае дефолта обеспечивает в рамках страхового покрытия защиту от дополнительных требований банка после продажи недвижимости.
Особенности страхования ипотечных обязательств
Как уже было сказано, страхование ипотечных обязательств существенно отличается от уже привычных и понятных видов страхования: имущества, жизни и титула. В чем же принципиальные отличия? Во-первых, период действия договора страхования ответственности заемщика, как правило, очень длительный и чаще всего равен сроку действия ипотечного кредита (до 25 лет). Во-вторых, риски для данного вида страхования распределены во времени неравномерно. Пик приходится на 2-4 годы жизни кредита, после чего вероятность страхового случая заметно снижается. В-третьих, значительное влияние оказывают системные риски, поскольку страхование ипотечных обязательств тесно связано с макроэкономическими факторами, такими, как доходы населения и цены на недвижимость.
Все это означает, что осуществление деятельности по страхованию ипотечных обязательств налагает особую ответственность на страховщика. Именно поэтому в большинстве стран запуск программ ипотечного страхования осуществлялся исключительно государственными компаниями или фондами, которые готовы принимать на себя более высокие риски на начальной стадии – в период, когда еще не сформирован достаточный объем резервов, не накоплена статистика, не отработаны стандартные процедуры и регламенты. Многие страны, в целях повышения доступности ипотечных кредитов, сначала внедряли ипотечное страхование для отдельных категорий населения. Однако, по мере развития, программы охватывали все больше категорий. В Канаде, например, ипотечное страхование стало обязательным в силу закона для всех кредитов с первоначальным взносом менее 20%. Кроме того, страховая компания должна быть готова принимать на себя долгосрочные обязательства, формировать необходимые резервы, проводить специальный андеррайтинг. Мировой опыт показывает, что и в Америке, и в Канаде, в странах Европы, в ряде стран Азии и Австралии страхованием ипотечных обязательств занимаются в основном специализированные страховые компании.
Как выстраивается работа со страховщиками?
СК АИЖК осуществляет поддержку страховых компаний, заключающих договоры страхования ипотечных обязательств, используя механизм входящего перестрахования рисков ответственности заемщиков по договорам ипотечного кредитования и предпринимательских рисков кредиторов по договорам ипотечного кредитования. Согласованная с АИЖК форма договора страхования ответственности заемщика.
К основной деятельности ОАО «СК АИЖК» относится также разработка и внедрение стандартов страхования ипотечных обязательств, норм и процедур страхования ипотечных обязательств с целью снижения рисков ипотечного кредитования и увеличения доступности кредитных ресурсов для заёмщиков; содействие при разработке необходимой законодательной и нормативной базы для развития ипотечного страхования; оказание технической и консультационной помощи участникам рынка страхования ипотечных обязательств, в том числе осуществление и распространение методологических и методических разработок, проведение обучения, семинаров и конференций.
Дополнительная информация:
Копии документов, обязательное раскрытие которых предусмотрено Приказом ФСФР РФ от 10.10.2006 г. №06-117/пз-н «Об утверждении Положения о раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг», предоставляются без взимания платы.
